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增加零售業經營面積
06.02.2013

主席,由於供應少,樓宇和商鋪的售價和租金均節節攀升。施政報告為了解決問題,提出了很多增加土地供應的方案,但這些方案主要着眼於中、長期土地供應,而短期方案則以住宅數量為目 標,難以於短期內增加零售用地。今天的議案作為對施政報告大方針的一個補充,是值得支持的。

 

商場租金飛升,一方面源於各方面的熱錢炒賣,而另一方面也源於市場的龐大需求。根據香港旅遊發展局(“旅發局”)的數字,在2012年來港的4 800萬旅客之中,內地旅客佔73%,接近3 500萬人次,與2011年相比,數字上升了24%;可以預料,內地旅客所佔的比例,未來還有可能會再上升。

 

解決零售業用地,我們必須對症下藥。眾所周知,香港吸引內地旅客主要有3個賣點,第一是免稅或低稅政策,吸引他們來購買煙酒、電子器材、化妝護膚品和首飾等;第二方面是品質管理的優勢,吸引他們購買奶粉和藥物等;第三方面則是名牌效應,尖沙咀和中環名店的客人都以內地客為主。

 

目前,內地旅客為了進行上述第一和第二項的消費,往往成羣結隊深入市區,或聚集於新界北區數個市鎮,引發了很多社區問題,最新的例子便是奶粉事件。針對這種消費模式,我們可以在北區數個口岸附近設置一些特賣場或小型商業區等,主力銷售類似的產品。深圳既然可以有羅湖商業城,香港亦不妨於上水、羅湖及落馬洲附近興建商業城,這樣既能減輕市區的商鋪租金壓力,減少了對四周社區的生活滋擾,也可為北區和天水圍等市鎮的居民提供就近的就業機會。

 

長遠來說,我們更應該考慮進行邊境開發,善用口岸附近的土地,進一步發展旅遊事業,增加配套設施,在創造經濟效益的同時,減低對社會的影響。

 

以上所說的乃是針對自由行的建議。從另一個角度設想,只要特區這個邊界仍然存在的話,免稅政策就能持續地吸引內地旅客。所以,即使有完善的措施,市區商店的租金仍然可能會高企。

 

主席,市區土地十分珍貴,要再增加是十分困難的,我們亦不可能只是照顧遊客的需要,還要平衡香港市民在居住、文化活動及康樂體育發展方面的土地需求。但是,我看到目前兩個市區的大型發展計劃,即西九文化區及啟德發展區,所設定的地積比率都是偏低的,特別是西九文化區,現時的發展將地積比率限制在一點八一倍,令珍貴的市區土地無法有效運用,文化設施仍然不能滿足業界所需,這是會造成浪費的。

 

早在2011年,我曾在西九文化區管理局中建議,爭取適當地修訂西九項目的地積比率,例如略為增加至三倍,這便可增加更多建築面積,從而增加文化設施,在滿足業界的需求後,亦可增加商業及住房面積以緩解需求,同時亦可增加收入,彌補建築成本上漲的壓力,也能提升整個文化區的人氣和活力,可說是一舉四得,可惜當時不被採納。我希望政府能再認真地考慮,在不影響文化區建設進度及內容的大前提下,適度地提升地積比率,在環境和發展密度作出更合理的平衡,亦可緩解零售業面積方面的需求。

 

此外,我們常常提及一些小店或老店因為加租而被迫遷或結業。這雖然是零售旅遊業大潮發展之下無可避免的規律,但這也令人感到非常可惜,而且的確對民生有不利的影響。如果政府能夠在住宅區規劃更多“小而多”或“簡而精”的商鋪,這些小店就有了生存的空間。

 

很多與民生和本地文化有關的商店,並不是非要在鬧市經營不可。莫說衣服鞋襪之類的商店,即使是模型和漫畫,其實只要交通方便,在鐵路沿線也同樣能夠保持客源,維持生意。但是,現在很多住宅區的零售用地,包括領匯旗下的商場,當中的規劃根本沒有考慮到小商店的條件,只適合大商戶和連鎖商鋪,對中小型店鋪十分不利。

 

所以,我建議政府應發揮帶頭作用,重新審視旗下公屋和居屋的商場,以及使用率偏低的停車場的規劃,力求充分照顧到中小型店鋪的生存。中小型店鋪雖然沒有大商戶或連鎖店那麼具有競爭力,但可以鼓勵年青人創業,發揮創意;依靠發達的資訊系統,他們同樣能夠發展出多元的特色產品,建立各自的銷售網。中小型店鋪只要能夠發揮創意,一樣可以生存,政府應該為這種創業機會和就業機會提供便利。此外,政府也可以調整承租政策,以商店所提供的貨品數量和種類作為指標之一,在利潤和民生方面取得平衡。政府也可以在區議會的支持下,在住宅區周邊重發適量的小販牌照,提供露天市集場所,給予小商戶發展的空間。

 

至於工廈改建的方案,如果成真的話,的確能夠大大增加零售面積。不過,這將嚴重影響目前棲身於工廈的文化藝術工作者,擠壓他們過去默默耕耘而打造出來的創作空間;再者,香港的產業能否轉型,過程中需否運用這些工廈,仍然要作進一步研究。所以,我認為目前不必急於大量改變工廈用途。

 

主席,土地供應問題不單困擾市民和中小型企業,亦困擾文化藝術工作者,成為香港各行各業發展的瓶頸。我希望特區政府在增加土 地供應方面必須平衡兼顧,滿足不同持份者的需要,避免令地區發展失去了適當的平衡。

 

多謝主席。